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退房时怎么办手续?撕开开发商的伪装陷阱

发布时间:2015-08-10  来源:  

 

房屋买卖合同的解除,意味着双方财产的返还或权利的恢复,对于已经入住的购房者而言,需要将已经占有的住宅交还给开发商,对于还没有入住的购房者者来说,则需要放弃占有即将入住的住宅。开发商则不能再根据合同要求购房者支付房款,对于已经收取的部分要退还给购房者。

解除合同履行完毕后,双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态,买卖合同的解除与履行无须其他人的协助,双方自己即可以完成。

借款合同的解除,表明购房者将一次性归还从银行的借款,然后不再支付任何本金和利息,无须承担任何还款的义务。

这个合同的解除与买卖合同不一样,它需要在除了银行与购房者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为购房者虽然从银行取得了借款,但并不直接占有这部分借款,银行借款通过转帐的形式由开发商取得。如果要归还借款,必须由开发商向银行归还已经占有的借款,才可以实现归还借款的目的。银行只有收到开发商以购房者名义还来的借款后,才能认定购房者已经履行了全部还款义务,双方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。

因为有三方当事人,而且有两个合同,由于在空间操作上无法同步进行,就会出现时间上的先后顺序问题;从实际行为上,律师认为目前较为普遍的有以下三种:

一、购房者先与开发商解除买卖合同,然后取回首付款,再与银行解除借款合同,然后由开发商归还银行借款。

二、购房者先与开发商解除买卖合同,然后再与银行解除借款合同,然后取回首付款,最后由开发商归还银行借款。

三、购房者先与开发商解除买卖合同,然后由开发商归还银行借款,再与银行解除借款合同,最后取得首付款。

这三种过程有一个共同的特点,就是购房者首先要与开发商解除买卖合同,表明购房者放弃对住宅行使占有的权利。在这种情况下,购房者存在一种风险,一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果开发商不能按时归还银行借款,则购房者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务,即所谓“钱房两空”。如果开发商在此期间出现破产,则购房者损失更为巨大,不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作破产财产被拍卖,而且已经支付的首付款无法取得,同时还要支付年限不等的银行借款。

为了使购房者最大限地避免上述风险,在开发商不会破产的前提下,律师认为在实际操作时可以通过以下程序:

一、购房者首先与开发商签订一个补充协议,一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。

二、购房者再与银行签订一个补充协议,也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。

三、开发商归还银行借款,购房者与银行签订的协议中确定的条件出现,购房者与银行的借款合同解除。

四、开发商归还购房者的首付款,并协助办理购房者退房的各种相关手续。

五、第三、第四个行为履行完毕后,第一步中双方签订的协议中假设的条件出现,购房者与开发商的买卖合同解除。

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